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趙卓文十年房地產調控的反思

  "限購"應該成為中國房地產的特色而在一定時期內存在。在地價、樓價非理性上升的階段,國內一線城市在2014到2015年並不具備退出"限購"的條件。

  《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》中強調瞭市場在資源配置中的決定性作用。新一屆政府在近期的重要文件中,基本上沒有提及"房地產調控",更多強調"建立房地產調控長效機制"。意味著,未來政府會把保障房建設提到一個新高度,商品住宅建設和樓價問題,將主要交由市場來解決。

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  然而,十年調控讓我們認識到,中國的城市土地是稀缺資源,城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現住房資源的配置,是不現實的。在一定的時期,在一定的階段,政府對市場的幹預還是必要的。

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  2013年底,繼北上廣深四大一線城市頒佈多條地方樓市調控舉措後,以武漢為首的二線城市也開始為調控政策"加碼"。截至年底,共有18個城市發佈收緊房地產調控政策新舉措。這些地方調控政策結合瞭本地實際,作用更明顯,對市場的副作用更少。

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  十年來,國務院及相關部委共計出臺70餘項重要的宏觀調控政策,主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面,政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。

  二、短期行為特征明顯的調控政策屢屢達不到預期效果,帶給我們啟示:必須有長效的住房供應體系和穩定長期的住房供應計劃。

  十年的房地產調控,帶給我們五個反思:

  2013年,國內一線城市的地價、房價出現瞭近似瘋狂的非理性上升。以廣州為例,市場量價齊升,一手住宅真實的售價平均上漲近20%,二手住宅平均上漲17-18%。土地市場"地王"頻出,南洲路住宅用地,拍出瞭3.4萬元/平方米的"天價"。地價與房價形成瞭難以破解的互動式上升。

  十年來,調控政策體現出瞭階段性、頻繁性、綜合性的特點。

  長效機制的建立仍然需要一個不可預知的較長的時間。在新機制未形成前的過渡期,應采取更具長遠性和目標性的調控政策,並實施差異化的地方房地產調控政策。

  十年房地產調控,讓我們認識到,加稅和增加成本,無論是在交易環節還是持有環節,都隻會讓房價進一步增加上升的壓力。房地產稅等的出臺,政府應該慎之又慎。

  一、房地產調控與長效機制有共存空間

  五、加稅並不是抑制房價上漲的長效秘方

  從2006年開始,在交易環節,開征瞭營業稅、個人所得稅和提高瞭第二套以上契稅稅率。在房貸首付和利率上,不斷嚴格對二套以上置業的要求。樓市投資者的購房成本和交易成本,在過去10年不斷在上升。但並沒有令樓價下降,反而在另一方面,讓房屋的終端使用者,包括二手房買傢和租客,承擔瞭額外的費用。

內容來自sina新聞

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  保障房的建設,一直缺乏穩定的的計劃和方案。市場和保障之間的比重一直沒有穩定。

  本屆政府提出,到2020年,保障房的覆蓋率要達到20%。目前國內一線城市距離這個目標,差距非常明顯。探索新的保障房建設模式和投資、管理方式勢在必行。

  三、要想調房價,必須調結構,要想調結構,必須改變運行機制。10年調控,已經指明瞭出路。

  十年房地產調控,有一個重大失誤,里港鄉農地貸款額度就是沒有從源頭上控制房地產的產品結構。

  2003-2013,是中國房地產業發展的黃金十年,也是政府對房地產密集調控的十年。

  未來幾年,廣州房價面臨更大的結構性上漲壓力。在2006年實施的"7090政策",現在已經基本失靈。2013年廣州房地產市場的產品結構問題突出,表現在住宅、商業、寫字樓結構比例不合理。住宅產品中,高端物業、大戶型物業比例偏高,中小戶型和普通商品房的比例偏低。如,144平方米以上大戶型比例不斷上升,已達到在售物業套數比例30%,面積50%左右。廣州存量住房的平均住房面積為83平方米,2013年在售住宅面積達到113平方米,市場結構問題突出。

  十年房地產調控,一直圍繞短期的房價控制而制定政策。相反,在住房結構規劃和住房供應上,則完全交由市場來自住決定。造成瞭當前國內一線城市普遍存在產品結構問題。需要政府提前在土地供應和項目規劃報建階段,就要提前佈局。

  要想調房價,必須調結構,要想調結構,必須改變運行機制。

  四、差異化的地方房地產調控政策作用更明顯,對市場的副作用更少。

  "北京、上海生病,全國吃藥"。全國幅員遼闊,房地產市場差異性很大。全國政策一刀切,這是房地產調控最為人所詬病的一條。

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  2014年的中國房地產市場,將進一步分化。"地王頻出"與{"鬼城頻現"共存。房地產調控政策必須體現更多的差異化。

  2014以後地方調控政策應有更大空間,更具靈活性和針對性。

  十年房地產調控,有一個長期堅持的做法,就是每當遇到樓市過熱,房價上升過快時,就不斷增加交易成本和房貸成本,來試圖抑制投資性需求。

  短期行為特征明顯的"限購、限貸、限價、限售、限簽"等調控政策扭曲瞭真實的市場,影響瞭資源配置。副作用非常明顯。呼籲用長效機制取代"限購"的呼聲一直沒有停過。

  為瞭抑制投資需求,現在又在探索加快房地產稅的立法,為地方增加長期穩定的稅源,同時通過增加房屋的持有成本,來抑制住房的投資需求。

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  本屆政府在三中全會等重大會議文件中沒有提及房地產調控,並不意味著現行的房地產調控政策退出或未來幾年沒有新房地產調控政策出臺。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/08262566258.shtml

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